Wenn du auf der Suche nach einer neuen Wohnung oder einem Haus bist, ist das Exposé eines der wichtigsten Dokumente, die du erhältst. Es enthält sowohl Träume als auch Daten – aber letztlich sind es die Zahlen, die entscheiden, ob die Immobilie wirklich zu deinem Budget passt. Viele Käuferinnen und Käufer konzentrieren sich auf Fotos und Lage, übersehen aber Details, die langfristig erhebliche finanzielle Folgen haben können. Hier erfährst du, wie du ein Exposé kritisch liest und verstehst, was die Zahlen wirklich bedeuten.

Was ist ein Exposé?

Ein Exposé ist die Präsentation der Immobilie durch den Makler oder die Maklerin. Es enthält Informationen zu Kaufpreis, Nebenkosten, Energieverbrauch, Grundsteuer, Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) und rechtlichen Rahmenbedingungen. Das Dokument ist nicht immer standardisiert, daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und die Angaben verschiedener Objekte sorgfältig zu vergleichen.

Kurz gesagt: Das Exposé ist dein finanzieller Schlüssel, um zu beurteilen, ob die Immobilie für dich realistisch zu kaufen und zu halten ist.

Kaufpreis, Eigenkapital und Finanzierung

Ganz oben im Exposé steht der Kaufpreis – also der Betrag, den du für die Immobilie zahlen sollst. Nur wenige Käuferinnen und Käufer bezahlen diesen Betrag vollständig aus Eigenmitteln. Meist wird der Kauf über eine Kombination aus Eigenkapital und Bankdarlehen finanziert.

Achte auf:

• Eigenkapitalanteil – Banken erwarten in der Regel mindestens 10–20 % Eigenkapital.
• Finanzierungsvorschlag – falls angegeben, zeigt er, wie die Finanzierung aussehen könnte (z. B. Annuitätendarlehen, Zinsbindung, Tilgungssatz).
• Monatliche Belastung – prüfe, ob die angegebenen Raten realistisch zu deinem Einkommen passen.

Vergiss nicht: Neben der monatlichen Kreditrate kommen noch weitere laufende Kosten hinzu.

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Laufende Kosten – was du als Eigentümer zahlst

Zu den laufenden Kosten gehören alle regelmäßigen Ausgaben, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind. Dazu zählen:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Müllabfuhr, Wasser- und Abwassergebühren
• Straßenreinigung und Schornsteinfeger
• Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)

Das Hausgeld deckt meist Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Heizung und Rücklagen ab. Prüfe, ob im Exposé steht, welche Posten im Hausgeld enthalten sind – und ob Rücklagen ausreichend gebildet werden.

Energie- und Verbrauchskosten

Die Energiekosten können stark variieren – je nach Baujahr, Dämmung und Heizsystem. Ein älteres Haus mit Ölheizung kann deutlich teurer im Unterhalt sein als ein Neubau mit Wärmepumpe.

Wichtige Kennzahlen:

• Energieausweis – zeigt den Energiebedarf oder -verbrauch (Skala von A+ bis H)
• Heizkosten – oft als jährlicher Verbrauch in kWh angegeben
• Wasser- und Stromverbrauch – meist auf Basis der bisherigen Bewohner

Wenn du planst, mit mehr oder weniger Personen einzuziehen, solltest du die Verbrauchswerte entsprechend anpassen.

Eigentumswohnung: Hausgeld und Rücklagen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld ein zentraler Punkt. Es deckt die gemeinschaftlichen Kosten des Gebäudes ab – etwa Hausmeister, Reinigung, Versicherung und Instandhaltungsrücklage.

Lass dir unbedingt die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Eigentümergemeinschaft zeigen. Wenn größere Sanierungen (z. B. Dach, Fassade, Heizung) geplant sind, können zusätzliche Zahlungen auf dich zukommen. Ein niedriger Kaufpreis kann schnell durch hohe Sonderumlagen relativiert werden.

Nebenkosten beim Kauf – mehr als nur der Kaufpreis

Der Kaufpreis ist nicht die ganze Wahrheit. Hinzu kommen die sogenannten Kaufnebenkosten, die in Deutschland je nach Bundesland zwischen 8 % und 13 % des Kaufpreises betragen können. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %)
• Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %)
• Maklerprovision (bis zu 3,57 % inkl. MwSt., meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

Diese Kosten musst du zusätzlich zum Kaufpreis einplanen – sie werden in der Regel nicht über den Immobilienkredit finanziert.

Gesamtbudget realistisch planen

Bevor du dich entscheidest, erstelle ein Gesamtbudget, das alle Kosten berücksichtigt:

• Kaufpreis und Nebenkosten
• Renovierung oder Modernisierung
• Umzugskosten
• Laufende Instandhaltung (empfohlen: ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr)

So bekommst du ein realistisches Bild davon, was die Immobilie dich tatsächlich kostet – nicht nur beim Kauf, sondern auch im laufenden Betrieb.

Exposés vergleichen – nicht nur nach Preis

Wenn du mehrere Immobilien besichtigst, nutze die Exposés, um die Objekte systematisch zu vergleichen. Achte nicht nur auf den Preis, sondern auch auf:

• Energieeffizienz und Zustand
• Lage und Infrastruktur
• Höhe der Nebenkosten
• Zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen

Eine scheinbar günstige Immobilie kann langfristig teurer sein, wenn sie hohe Energiekosten oder Sanierungsbedarf hat.

Professionelle Beratung nutzen

Auch wenn du dich gut informierst, ist es ratsam, vor dem Kauf professionelle Unterstützung einzuholen – etwa von einer Baufinanzierungsberaterin, einem Immobiliengutachter oder einer Rechtsanwältin. Sie können das Exposé prüfen, die Zahlen bewerten und dich auf mögliche Risiken hinweisen.

Ein Exposé zu verstehen bedeutet nicht nur, die Zahlen zu lesen, sondern sie in den Kontext deiner persönlichen und finanziellen Situation zu setzen. Je besser du die Zahlen verstehst, desto sicherer triffst du deine Entscheidung – und desto entspannter kannst du dein neues Zuhause genießen.